《三亚市崖州湾科技城控制性详细规划》已基本编制完成，1月7日至2月20日进行批前公示，向社会公众征求意见和建议。根据规划，崖州湾将建设深海科技城、南繁科技城、大学城。围绕“世界眼光、国际标准、三亚特色、高点定位”，将崖州湾建设成为陆海统筹、开放创新、产业繁荣、文化自信、绿色节能的南海新区。

三亚崖州湾（看房吗网实景航拍）▼

崖州湾未来效果图▼

启动背景

海南省是中国的海洋大省，“提高海洋资源开发能力，发展海洋经济，保护海洋生态环境，坚决维护国家海洋权益，建设海洋强国，保护和开发南海资源”是党中央、国务院赋予海南的重要责任。

三亚市崖州湾是陆海统筹联动“南海”的重要支点、融入“一带一路”繁荣“南疆”重要前沿、热带资源承载“南繁”国家农业科技的关键核心。2017年11月，海南省委、省政府对三亚市崖州湾的发展作出重要指示：“崖州湾区域应作为三亚今后发展以深海科技、南繁科技为重心的高科技板块”；“紧抓深海科技和创意创新两个重点，在崖州湾搭建深海科技创新平台”。

规划范围

规划区位于崖州区崖州湾宁远河以南至南山港地带，规划范围东起西线铁路、西至崖州湾滨海、南起港口路、北至宁远河，规划范围总面积为2614.75公顷，南繁科技城范围面积为395.6公顷，深海科技与大学城（含南山港）面积为1565.1公顷。

规划重点

落实定位：落实《海南省总体规划（空间类2015-2030）》、《三亚市总体规划（空间类2015-2030）》、《三亚市城市总体规划（2011-2020）》、《大三亚旅游经济圈发展规划（2016-2030）》的要求，衔接《三亚市崖州湾总体规划（2018-2035）在编》和《三亚市产业园区空间布局规划》中的相关内容。 

提升功能：结合新时期崖州湾的发展目标和要求，落实省委、省政府关于建设崖州湾科技城的各项产业功能与布局要求，统筹考虑新产业、新功能和新布局。 

修正整合：结合新的功能定位和产业发展要求，对现行规划进行核查，修正现行规划的疏漏，完善合理的技术成果。 

保障民生：把开发建设过程中涉及的民生问题和社会服务配套问题放在首位，在规划中优先落实。 

总体发展定位

围绕“世界眼光、国际标准、三亚特色、高点定位”，将崖州湾建设成为陆海统筹、开放创新、产业繁荣、文化自信、绿色节能的南海新区，争创生态文明建设的新区范例。 

紧扣“南海、南疆、南繁”三大特性，建设深海科技城，推动深海科技产业发展，打造联动“南海”陆海统筹的支点；建设南繁科技城，推动南繁科技产业发展，创建承载“南繁”国家农业科技的核心；建设大学城，推动涉海科教产业发展，营造促进“南疆”开放繁荣的前沿；完善产业服务与生活服务职能，建设产城融合服务区，打造整个崖州湾的公共服务核心。 

深海科技城。以深海海洋科技产业为核心，以产业集群、人才集聚、土地使用节约、经济效益明显为总要求，集聚深海领域的科研、教育、产业等资源的现代化深海科技新城。 

南繁科技城。以南繁科技产业为核心，以产业化、市场化、专业化、集约化、国际化“五化”为总目标，以产城融合为发展模式、宜居宜业的现代化南繁科技新城。 

大学城。以涉海科教产业为核心，以高水平科研机构与高等院校为载体，以设施共享为理念的开放式大学园区、公共教育平台与产学研基地。 

产城融合服务区。以“产业联动，三生融合，三业并举”为指导理念， 与深海科技城、南繁科技城、大学城全方位联动，提供完善的生活性公共服务设施，构建全面立体化发展的富有生命力的城区。

产业体系

规划区以深海科技产业、南繁科技产业和涉海科教产业三大主导产业为核心，引领多业态融合发展构成现代产业体系。 

1）深海科技

以深海科技城为载体发展深海科技产业，重点包括深海科技、海洋产业和现代服务。在深海科技方面，主要发展深海装备、深海材料和深海通讯等。在海洋产业方面，主要发展海洋船舶、海工设备和海洋公共服务等。在现代服务方面，主要发展配套科技产业发展的会展服务、金融服务和商务服务等。

2）科教研发

以大学城为载体发展科教研发产业，发展重点包括科研教育、公共科技研发及创新创业孵化。在科研教育方面，主要发展海洋物理科教、海洋化学科教、海洋生物科教、海洋应用科教、南繁科教和热带农林科教等。在公共科技研发方面，主要发展公共科研创新、企业科技研发和公共技术服务等。在创新创业孵化方面，主要发展国际创新孵化、产学研综合平台和科研成果转化等。

3）南繁科技 

以南繁科技城为载体发展南繁科技产业，发展重点包括南繁科研、种业科技及热带农科。在育种科技方面，主要发展农作物南繁科研、林草花木南繁科研、畜牧水产南繁科研和南繁枢纽服务等。在种业科技方面，主要发展生物育种科技、国际种业交易和种业知识产权交易等。在热带农科方面，主要发展热带特色作物科技、热带特色农业服务和热带特色农科旅游等。

总体结构与规模

一、总体结构 

从区域协同视角出发，充分发挥横向对接区域，纵向海陆联动的特点，打造崖州湾科技城“双核、三带、三轴、五板块”城市空间结构。

双核：

崖州湾科技城公共服务核，布局商贸中心、科技服务中心、图书馆、展览馆、文娱中心、医疗中心等服务本地人群及科研人员的公共服务设施，形成崖州湾科技城综合服务核心。

古城文化旅游服务核，依托崖城镇区原有城市服务基础，挖掘崖州古城的历史文化资源，发挥宁远河的滨水景观价值，打造以古城文化旅游为特色的城市服务核心。

三带：

滨海生态文化发展带，依托现状滨海酒店与学术交流中心，打造服务区域的滨海旅游服务功能，并布局城市级体育设施与滨海休闲设施。

宁远河乡愁文化发展带，通过生态修复与环境整治手段，串联九公里连续休闲开放空间，打造高品质宁远河乡愁文化带。

中央公园产业功能发展带，沿中央公园绿化廊道景观带，打造联动区域、服务全湾的城市科技创新产业带功能，形成城市综合创新服务走廊。

三轴：

活力服务功能轴，重点发展城市生活服务功能，沿通海公园打造联动滨海与城市的公共服务活力轴。

港城一体功能轴，重点发展港后服务保障、疏港交通、仓储物流、科技创新、军民融合等功能的港城一体化功能联动服务轴。

镇区综合服务轴，延续崖州大道的历史发展脉络和现有服务基础，打造联动古城服务老镇区的特色化生活服务功能轴。

五板块：

包括崖城综合服务板块、南繁科技城板块、深海科技城板块、大学城板块、南山港板块。

二、人口与用地规模 

用地规模  

崖州湾规划范围2614.75公顷，其中城市建设用地1872.30公顷，占规划范围面积的71.61%；区域交通设施用地343.44公顷，占规划范围面积的13.13%，特殊用地4.66公顷，占规划范围面积0.18%；非建设用地394.35公顷，占规划范围面积的15.08%。 

人口规模  

规划崖州湾科技城人口总量为17.5万人。

产业体系

用地分类  

本次规划用地使用性质分类及分类代码以《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）为依据，一般划分至中类，配套公共服务设施划分至小类。在此基础上，综合考量崖州湾的地域特征、生产生活习惯、现状建设情况、规划功能构想等多方面因素，增加混合使用等用地分类，并明确兼容使用的控制引导规则。 

混合用地用地分类  

适度鼓励土地的多功能混合使用，以增加土地集约效率，增强城市活力。 

居住混合商业用地（R2B1），居住建筑面积宜占70-80%，商业建筑面积宜占20-30%；

零售商业金融保险混合用地（B11B21），零售商业建筑面积宜占20-40%，金融保险建筑面积宜占60-80%；

旅馆零售商业混合用地（B14B11），旅馆建筑面积宜占70-80%，零售商业建筑面积宜占20-30%；

商务商业混合用地 （B2B1），商务建筑面积宜占60-70%，商业建筑面积宜占30-40%；

金融保险其他商务零售商业混合用地（B21B29B11），金融保险建筑面积宜占50-60%，其他商务建筑面积宜占20-30%，商业建筑面积宜占10-20%；

其他商业居住混合用地（B29R2），其他商业建筑面积宜占60-70%，居住建筑面积宜占30-40%。

兼容使用  

允许以满足规划主要用途为前提，在某些性质用地上可采用兼容的方式，兼容功能建筑面积比例不宜大于总建筑面积的15%。 

开发建设强度控制  

以容积率（Far）上限指标为主，对开发建设强度进行控制。各地块开发建设需符合容积率控制指标的要求。 

规划设定四类开发建设强度分区：非建筑区、低强度区、中强度区、高强度区。

1.非建筑区：主要包括城市绿地、河流水系、道路广场等，不建设永久性建筑，可建设体育、休闲、景观等方面的配套设施和构筑物。 

2.低强度区（0＜Far≤1.5）：主要为现状保留进行美丽乡村改造的区域和配套基础教育等功能的用地。  

3.中强度区 (1.5＜Far≤2.5）：主要包括科研孵化、医院、商业、服务型公 寓、配套住房等功能的用地。 

4.高强度区（2.5＜Far≤5.0）：主要为金融保险用地、行政办公用地、酒店用地及其他商务商业公 寓混合用地。

建筑高度控制  

建筑高度采用上、下限指标结合的控制方式：无标注的指标为建筑高度上限；以“-”连接的两项指标分别为建筑高度下、上限控制值。各地块开发建设需符合建筑高度控制指标的要求。 

建筑高度按五级基准高度进行控制：低层与多层区（24米以下）、中高层区（24-60米）、次高层区（60-80米）、高层区（80-100米）和地标区（100-180米）。

1.低层区与多层区（12米＜H＜24米）：主要分布在崖州南滨老城区、崖州古城协调控制区、以及北部西部的体育设施地块。  

2.中高层区（24米＜H＜60米）：主要分布在大学城、南繁科技城和产城融合服务区的滨海、滨河的区域。 

3.次高层区（60米≤H＜80米）：主要分布在城市重要的建筑空间廊道和集中开发区域。

4.高层区（80≤H≤100米）与地标区（≤180米）：主要分布在城市重要的节点区域，打造一至二栋超高层地标建筑，共同构成崖州湾科技城起伏有致的城市天际线。

道路交通规划控制

对外交通系统  

规划区对外交通以城市主干路为主，与凤凰机场、南山港、三亚火车站等交通节点相互衔接，形成多元化的对外交通体系。 

航空：通过主干路衔接绕城高速，从而与凤凰机场、未来的新机场联系。 

港口：南山港作为主要的货港，以港口路为主要的疏港交通，衔接绕城高速。 

高铁：通过主干路衔接绕城高速，建立与高铁凤凰机场站、三亚站的联系。 

主干路：1号路、2号路、3号路、8号路、崖州大道衔接区内外交通。 

城市道路系统  

规划形成六横七纵主干路结构，主干路总长度58.16公里。横向主干路为港口路、研学大道、创惠路、甘农大道、甘农北路、南繁道、8号路、6号路、4号路、5号路，纵向主干路为23好路、2号路、1号路、12号路、中央大道、3号路、崖州大道、南滨路。

规划形成八横十纵次干路结构，次干路总长度45.04公里。横向次干路为麒麟路、9号路、创元路、兴滨南路、双联路、燕打北路、10号路、11号路、7号路；纵向次干路为15号路、28号路、甘燕路、农牧西路、农牧东路、兴滨路、农打西路。 

规划城市支路总长度26.85公里。 

规划城市主、次干路的位置应按照《道路交通系统规划图》的规定执行，支路的具体位置在实施时可适当调整，但不得变更原有走向。

步行与自行车交通系统  

结合公园、绿地、水域等公共开敞空间建立安全、便捷、舒适、美观的步行和自行车专用道路。

综合防灾规划 

1.规划防洪标准50年一遇。按防洪标准修建宁远河河堤，原则上河堤堤脚外侧控制不小于30米的绿化隔离带。 

2.防潮标准50年一遇。滨海的9号路修建成路堤结合形式，适当抬高路面高程，防止潮水及波浪。 

3.规划保留现状1座消防站，新建一级普通消防站1座，占地0.81公顷，负责规划区消防任务。

4.规划区抗震设防烈度为Ⅵ度，生命线工程参照抗震安全评价确定设防标准。规划紧急避震疏散场所总面积不小于6.0公顷，固定避难场所面积不小于12.0公顷。 

5.三亚市为一类人防重点城市。规划区内10层（含）以上的新建、扩建民用建筑，按照地上首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室；10层以下的新建、扩建民用建筑，按照地上总建筑面积4%修建6级（含）以上防空地下室。

绿地与广场用地布局 

打造滨河公园、滨海公园、观海公园、通海公园、中央公园、南繁公园六大综合型公园，并根据服务半径设置口袋公园。实现“300米进公园、一公里进绿廊、三公里至山海”的绿地公园体系。

城市设计指引 

一、城市设计原则与总体要求 

1.景观优先原则

以望海观山为前提，以纵横开合的观景廊道为依托，打造城市公共开敞空间系统，形成城市内部主要开敞空间内与周边山体、水体的景观联系。

2.色彩协调原则 

崖州湾以蓝色的海湾、宁远河，以及绿色的山体和农田为背景，城市在建筑色彩上，需要与环境背景充分的协调，形成以滨海蓝天为背景、城绿融合的城市景观风貌。 

3.风貌和谐原则 

规划依托区域内不同的景观框架形成景观风貌区，在彰显地域特色和新城风貌的同时，注重新城与古城、产业与生活等风貌区的和谐和统一。

4.人性化尺度原则 

在保证城市优地优用、高效集约使用的同时， 重点保证人尺度界面，即裙房低层部分的建筑界面控制，鼓励采取多样而富有变化的空间界面增加城市活力，同时严格控制近人尺度的建筑体量，避免空间压抑感。

二、城市设计总体结构 

整体城市设计结构为“一核四心多点，两轴两带四片”：一核，即城市中央综合服务核心；四心，分别是北部以城市体育中心为主的文体活动中心，西侧临海以高端酒店和产业服务为主的商务休闲中心，东侧生活服务中心和南侧以会展中心、种业交易中心为主的商贸会展中心；多点是分布在各个功能区的服务性节点，涵盖科研教育、社区服务、办公孵化等内容；两轴，即十字相交的城市结构轴，南北展开的科技服务功能轴，东西延伸的城市公共服务功能轴；两带，即滨海生态休闲景观带和宁远河通海生态带；四片，分别是总部南繁科技城片区，西侧大学城区，东侧产城融合服务区和南部深海科技城区。规划强调城市个性和标志性特征。利用规划区域内山体和河流，构建开放空间网络，并建设一系列具有三亚景观特征、标识性强的建筑物和构筑物。 

城市景观风貌轴  

城市主要景观结构应突出滨海、滨河特征，实现滨海、滨河一线景观与场地东南方位南山的可视性和可达性；同时还应保证滨水地带及场地公园绿地的公共性；提高城市自然资源的景观质量。

自然景观风貌带  

自然景观风貌带主要为宁远河生态景观带、滨海生态景观带和南山自然生态区。宁远河生态景观带以滨河绿化、亲水活动和生活休闲设施为主要风貌特征，强调绿化掩映和保护利用并重；滨海生态带以沙滩酒店、水上活动、海岸植被为主要风貌特征，强调阳光沙滩的休闲享乐属性；南山自然生态区则是整个城市的南部自然屏障，强调生态保育与林地维护。

特色城市风貌区  

功能特征区域控制：尊重规划区的现状，同时结合方案的用地布局，通过不同区域的风貌控制，形成核心景观风貌区域和特色景观风貌区。 

开敞空间  

规划形成城市高质量开敞空间系统。包含水体与滨水开敞空间、城市公园、山体空间三大部分；滨水开敞空间与城市公园布置公共性的娱乐、休闲、游憩等设施，形成系统性的公共空间活动骨架；美化山体空间为市民提供健身休闲和城市观光场所。  

城市地标区域布局  

结合中央公园和通海公园交汇处设置地标建筑群，成为科技城天际轮廓线的制高点。 

主要出入口控制要求  

城区主要出入通道包括：南北向的1号、3号及原有的崖州大道，东西向的4号、5号及港口路。 

1号路3号路北侧桥头部分结合绿地重点设计景观空间，并协调古城风貌，展现历史文化内涵。

4号路西接滨海9号路，是城市通海的重要通道，以椰风海韵的城市林荫大道要求进行重点打造。

5号路西端为度假酒店和大学体育中心，此处雕塑及公共构筑物以展示新城生态形象。

视线通廊  

根据山、水、城视廊联系，构建完整、连续的视线通廊系统； 按照城市设计分析方案沿视廊中心线，两侧各控制40米宽，共80米为视廊核心区；以观景点为顶点，视廊核心区为中线，水平15度视角范围内区域为视廊控制区；重点控制3号路、4号路、5号路、6号路、30号路等为重要都市通水视廊；控制1号路、8号路和崖州大道等为重要都市通山视廊；控制9号路、30号路、港口路为重要自然景观通廊。 

建筑体量  

公共建筑的45米以下部分，立面*大连续长度不宜超过65米；公共建筑45米以上部分，每层面积占建筑基底面积的比例不宜超过20%；立面连续长度不宜超过40米；多层住宅的立面连续长度不宜超过60米；高层塔式住宅的面宽不宜超过40米。

建筑形式与色彩  

建筑主色调宜浅色系为主，住宅建筑风格宜体现现代简约风格。公共建筑宜根据自身特点，考虑立面颜色和风格特点。

夜景照明  

夜景照明以柔和的暖色照明为主基调，强调建筑簇群照明和开放空间轴的特色照明；地标建筑和重点区域应体现鲜明的夜间特色；滨水公共照明和城市公园以功能性照明为主，减少对于鸟类的干扰；在观海公园考虑一处特色轮廓线照明。

空间管控 

“绿线”划定与控制要求  

规划范围内的公园绿地、防护绿地的用地范围为本次规划确定的“绿线”控制范围，控制要点如下： 

绿线内的用地，不得改作它用；不得在绿线范围内进行违规建设；需要临时占用绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。 

“蓝线”划定与控制要求  

规划范围内的较大面积水域、水系为本次规划确定的“蓝线”控制范围；城市蓝线范围内禁止下列活动：违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其它对城市水系保护构成破坏的活动。 

“黄线”划定与控制要求  

规划范围内主要市政公用设施用地范围为规划“黄线”控制范围；黄线内的用地不得改作它用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；因城镇发展和镇区功能、布局变化等，需要调整黄线的，应当组织专家论证，依法调整城市规划，并相应调整黄线。 

“紫线”划定与控制要求  

规划范围内主要文物保护单位列入“紫线”控制范围主要包括大云寺遗址与盛德堂遗址；文物保护单位应按照《中华人民共和国文物保护法》的规定进行保护。

地块合并要求  

当几个地块合并统一开发时，街坊内的地块界线和内部通路可根据实际开发建设的需要，在修建性详细规划等下一层次规划设计中做适当调整，但合并后地块开发应满足以下要求： 

1.用地构成比例与原规划基本相同； 

2.绿地、广场、社会性公益设施用地面积应总量保证； 

3.建设开发总量不得大于原各地块开发量之和； 

4.建筑限高应小于等于原各地块建筑限高。 

5.街坊内部的支路线形可根据情况适当调整，但应保证其出入口位置、横断面形式、道路面积不变。 

地下空间利用  

结合市政工程建设，鼓励综合利用地下空间。地下一层（即浅层地下空间）鼓励设置地下商业空间（商业空间面积可不计入地块容积率）、地下停车场库和市政设施空间，邻近地下交通长廊的应与其良好衔接。地下二层鼓励作为各建筑单体的地下停车和市政设施空间等，也可由业主自行开发利用，但其垂直投影范围不能超出其用地边界。 

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